Zwar gibt es in Regensburg seit Juli 2019 eine sogenannte “Zweckentfremdungssatzung”, mit der die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen, d.h. Gewerbe, verhindert werden kann. Die Regensburger Verwaltung missbraucht diese aber, um nachträglich illegale Zweckentfremdungen zu legalisieren. Nicht einmal Bußgeld wird verhängt. Das ist natürlich gesetzeswidrig, aber in der Bananenrepublik Regensburger ist bekanntlich alles erlaubt, was die Wenigen reicher und die Vielen ärmer macht. Vierter Teil unserer Serie über städtische Rechtsbrüche qua Zweckentfremdungssatzung.
Monatlich werden vom städtischen Bauordnungsamt im Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen die genehmigten Bauvorhaben veröffentlicht. Illegale Zweckentfremdungen erkennen Insider*innen an dem Vermerk, dass die “Nutzungsänderung bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdung erfolgte”. Hierbei handelt es sich ausschließlich um bislang nicht genehmigte, jahrelange illegale Nutzungsänderungen. Quellen: VO/21/17834/63, VO/21/17895/63, VO/22/19197/63
Vorbemerkung
Nach vielen Monaten „Funkstille“ war in den veröffentlichten Baugenehmigungen wieder etwas über eine bewilligte Ferienwohnung zu erfahren. Doch diesmal wurde keine der weit über 100 illegalen Ferienwohnungen nachträglich vom städtischen Bauamt legalisiert, sondern vielmehr wurde eine neue Ferienwohnung genehmigt! Ein Anbau mit Garage in der Landshuter Str. 48d. Super!
Denn für was hat eine Stadtverwaltung eine schmucke Zweckentfremdungssatzung, wenn nicht dafür, deren Bestimmungen trickreich zu umgehen?
Apropos trickreich. Wie gehen eigentlich andere Städte mit illegalen Zweckentfremdungen um? Verhängen Sie die maximal möglichen 500 000 € Bußgeld? Untersagen sie die ungenehmigte Nutzungsänderung und wiederbeschaffen sie dadurch massenweise Wohnraum?
Die Süddeutsche meldet am 11.05.2022 über die Anwendung in München:
Trotz der im vergangenen Jahr erschwerten Arbeitsbedingungen wegen der Corona-Pandemie hat das Sozialreferat bei mehr Wohnungen eine zweckfremde Nutzung beendet als noch im Jahr zuvor: 450 Wohnungen (2021: 441) stehen damit wieder für ihren ursprünglichen Zweck zur Verfügung. Davon waren 246 Wohnungen länger leer gestanden, 132 Wohnungen als Feriendomizil und 72 Wohnungen für gewerbliche Zwecke genutzt worden.
Um Anordnungen durchzusetzen, droht das Sozialreferat Zwangsgelder an, insgesamt fast 2,4 Millionen Euro im Jahr 2021, mehr als das Doppelte als im Jahr zuvor. In vielen Fällen lenkten die Betroffenen daraufhin ein, so dass nur etwas mehr als eine Million Euro tatsächlich fällig wurde. Außerdem erließ die Stadt 35 Bußgeldbescheide über insgesamt mehr als 2,4 Millionen Euro, das Dreifache des Vorjahrs.“
2,4 Mio durch 35 macht rund 68 000 Euro Bußgeld pro Bescheid. Nicht schlecht! Wenn Regensburgs Bauaufsicht unter Anton Frohschammer ähnlich fleißig wäre, könnte sich der Staatssäckel bei mindestens 100 illegalen Ferienwohnungen über satte 6,8 Mio Einnahmen freuen.
Doch liegt die im Vergleich (!) zu Regensburg über die Maßen erfreulich gute Bilanz daran, dass die Verfolgung von Zweckentfremdungen in München im Sozialreferat angesiedelt ist? Wie schaut es in Nürnberg aus. Dort ist das Wirtschaftsreferat zuständig. Nordbayern.de meldet bereits vor einem Jahr am 15.06.2021:
„Auf Antrag von CSU und Linken-Stadtratsfraktion hat Wirtschaftsreferent Michael Fraas (CSU) dem Stadtplanungsausschuss Bericht erstattet, welche Wirkung das Verbot nach zwei Jahren zeigt. Bei insgesamt 147 Wohnungen wurde die zweckfremde Nutzung demnach unterbunden.
Es gehe dabei um eine Wohnfläche von über 8.500 Quadratmeter, so der Referent, mehr als 38 Millionen Euro würde es kosten, diese Fläche als geförderten Wohnraum neu zu bauen.“
Es wird immer besser: Nürnberg konnte quasi ganze 38 Mio einsparen, nur weil es geltendes Recht gegenüber illegalen Zweckentfremder*innen umsetzte! Das ist mal ein Wirtschaftsreferat, das tatsächlich wirtschaftet!
Und in Regensburg? Hier ist das Planungs- und Baureferat zuständig. Dieses vermeldet: Zweckentfremdungen sind legal bzw. „illegal“, also in Anführungszeichen. Es sei nur ein „formaler“ Verstoß, „materiell-rechtlich“ aber voll in Ordnung. Gerne glaubt das unsere OB: Im Protokoll des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vom 18.05.2021 heißt es:
„Frau Oberbürgermeisterin Maltz-Schwarzfischer schlussfolgert, aufgrund der materiell baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit sei eine Ahndung ausgeschlossen.“
Und alle Stadträt*innen bis hinauf in die Spitzen der Regierung der Oberpfalz finden das voll in Ordnung! Wir nicht!
Altmühlstr. 14 (2x), 12, 93059 Regensburg
Links Altmühlstr. 14, rechts Altmühlstr. 12
Die Altmühlstr. 14 wird auf Booking.com mit „tolle Lage“ angepriesen. Weiter heißt es: „Freuen Sie sich auf einen Balkon“. Hinter nur einer Klingel verbergen sich gleich 3 Ferienwohnungen für jeweils 3 Menschen. Alle sind gleich geschnitten und gleich groß: 32 qm. Jeder Wohnung ist ein Kleinstbereich des gleichen Balkons zugeteilt.
Als „Apartment mit Gartenblick“, „Apartment mit 1 Schlafzimmer und Gartenblick“ sowie „Studio-Apartment“ werden sie beworben. Eine Übernachtung für einen Erwachsenen kostet stolze 101 Euro.
Getauft ist die schnöde Dreifachbude in dem ziemlich schmucklosen, 50 Jahre alten und entsprechend heruntergewohntem Hochhaus „Apartment Newstyle“. Der Eigentümer scheint Humor zu haben!
Über die Ferienwohnung in der Altmühlstr. 12 heißt es auf Booking.com, sie habe „einen Garten“. Wo dieser sein soll erschließt sich nicht wirklich. Vielmehr gibt es ebenfalls nur ein Kleinstabteil Balkon.
Die Ferienwohnung in der Altmühlstr. 12 hört auf den wohlklingenden Namen „Apartment Treetown“. Auch hier scheint der Eigentümer Humor zu haben, denn von „Bäumestadt“ zu sprechen, obwohl die Umgebung überwiegend Gewerbegebietcharackter hat, ist von feiner Ironie.
Moment! Klingelt da nicht etwas? Wir hatten das doch schon mal! Unverschämteste Werbesprüche für bescheidenste Unterkünfte. Genau! Das war der Freie Wähler Christian Hanika! (Bericht). Und siehe da, sowohl für das „Newstyle“ als auch „Treetwone“ vermeldet Booking.com bzw. das Klingelschild den umtriebigen Politiker als Verwalter!
Hofgartenweg 1a, 93051 Regensburg
Auf der Homepage von Booking.com heißt es zu dieser Mai 2021 von Frohschammers Bauordnungsamt genehmigten Ferienwohnung:
„Apartments Hofgarten heißt Booking.com-Gäste seit 5 Nov. 2013 willkommen.“
Wow, offensichtlich wurde diese Ferienwohnung fast 8 Jahre lang illegal betrieben! Respekt! Das zeugt von gutem, rebellischem Geist wider öffentliches Recht und Gesetz! Andererseits ist das Risiko in Regensburg, wie wir inzwischen wissen, äußerst kalkulierbar, um nicht zu sagen, nicht vorhanden. Tja, würde der Eigentümer in München wohnen, dann müsste er wohl mehrere zehntausend Euro Buße berappen!
Aber wer ist eigentlich der Eigentümer? Sie werden es nicht glauben. Es ist wieder unser nimmermüder Christian Hanika!
Obwohl, ist der Herr Hanika wirklich so „nimmermüde“? Bemerkungen auf Booking.com strahlen zum Teil keine allzugroße Begeisterung aus:
„Die Ausstattung ließ zu wünschen übrig. Keine Pfanne, defekte Kaffeemaschiene, Duschwand defekt und Schlüssel für Safe fehlte. Fenster sind nicht schallgeschützt. Ins Schlafzimmer konnte reingeschaut werden. Einige Mängel bestehen schon lange.“
„Die Wohnung war sehr verwohnt. Es fehlte die Liebe zum Detail, was durch die Fotos vorgegauckelt wurde. In der Wohnzimmertür war keine Scheibe drin. Spinnweben in jedem Zimmer. Ruhig ist es auf keinem Fall. Auf dem gleichen Flur ein Zahnarzt und vor den Fenstern eine Hauptstrasse mit Bushaltestelle. Wir machen gerne Abstriche, aber bei diesem Preis Leistungsverhältnis war es das schlechteste was wir je gemietet haben.… wirklich schade.“
„Das Badezimmer war auf den Fliesen mit weißer Farbe übermalt worden, auf dem Fußboden lößte sich die Farbe und wurde in den Flur verteilt. Nachts lief Wasser aus dem Wasserspülkassen deutlich hörbar. Die versprochene Geschirrspülmaschine war wohl schon länger defekt und auf Nachfrage stellte der Herr Hanika in Aussicht, daß noch während unseres Urlaubs eine neue geliefert werden sollte, was nicht geschah, also eine Lüge! Die Matratzen waren sehr durchgelegen. Die Chalousien ließen sich nicht öffnen, waren defekt.“
„Das Schlafsofa war leider so kaputt, dass man nicht drauf schlafen konnte. In der Wohnung befanden sich Kellerasseln und Schaben. Die Toilettenspülung war kaputt und tropfte die ganze Zeit. Der Badezimmer Boden war mit weißer Farbe überstrichen, die überall kleben blieb. Wir haben unseren Aufenthalt nach einer Nacht abgebrochen. Der Versuch den Vermieter zu kontaktieren blieb leider erfolglos.“
Landshuter Str. 48d, 93053 Regensburg
Ein Lehrstück für Gentrifizierung durch Ferienwohnungen bietet die Landshuterstr. 48. Stolz verkünden die Gründer „Benedikt, Editha, Daniel, Marc“ der Firma „Dein Butler“ auf der Homepage von Booking.com:
„We started with one apartment in August 2014. Until now we have 4 apartments, all located in the same building.“ (Wir begannen mit einem Apartment im August 2014. Heute haben wir im selben Gebäude 4 Apartments).
Wappenfehde, Porta praetoria … auch “Dein Butler” haben einen Hang zu humorige Namen für gewöhnliche Absteigen.
Inzwischen ist die Landshuter Str. 48b komplett entmietet und mit Ferienwohnungen belegt. Auch im Gebäude daneben, der Landshuter Str. 48c, hat sich bereits eine weitere Ferienwohnung ausgebreitet. Und bald kommt noch ein Anbau mit Garage für Feriengäste hinzu, wie die Liste der genehmigten Bauvorhaben des Bauordnungsamts fröhlich vermeldet.
Nebenbei: Nicht zum ersten Mal wurde von den Butlern ein komplettes Haus in Ferienwohnungen umgewandelt. Auch beim berüchtigten „Arnulfsplatz Aparts“ war dies schon der Fall.
Die Butlers reagierten übrigens recht angepisst auf unsere telefonische Anfrage, wo genau denn der Anbau entstehen werde. Sie würden …
… hart arbeiten und überhaupt, schuld am Wohnungsmangel sei die Stadtverwaltung, die den Bau einer Straßenbahn bewusst verzögere. Anstatt dass die Menschen von Burgweinting oder so bequem in die Stadt zum Arbeiten reinfahren könnten, seien sie gezwungen, in der Innenstadt zu wohnen. Dadurch werden bewusst die Mieten in die Höhe getrieben. Außerdem hätten alle ein Recht, sich die Stadt anzuschauen. Es gäbe noch viel zu wenig Tourismus in Regensburg!
Regensburgs Innenstadt als Kulisse für Touristen und die Einheimischen sollen sich gefälligst an den Stadtrand trollen? Wer nun aber glaubt, die Butler treibe allein die Gier nach schnöden Mammon, dem sei entschieden widersprochen. Alles geschieht aus reiner Menschenliebe! Die Butlers auf Booking.com weiter:
„We love to get to know new people and share our love for Regensburg with them.“ (Wir lieben es, neue Menschen kennenzulernen und unsere Liebe für Regensburg mit ihnen zu teilen.)
Möglich, dass „Benedikt, Editha, Daniel, Marc“ Menschen lieben, Regensburger Menschen jedoch anscheinend weniger, da sie wohl nicht ruhen, bis ganz Regensburg eine Ferienwohnung ist.
Gesetzeslage
Die Vorschriften für Nutzungsänderungen finden sich in der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Dort ist beispielsweise in Art. 55, Abs.1 festgeschrieben, dass Nutzungsänderungen immer einer behördlichen Genehmigung bedürfen:
“Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung”
Eine Unterlassung gilt als Rechtsbruch und wird in Art. 79, Abs. 1 mit einer empfindlichen Strafe belegt:
“Mit Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro kann belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) entgegen Art. 55 Abs. 1 (…) bauliche Anlagen errichtet, ändert oder benutzt”
Dass die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen, also in Gewerbe, als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung anzusehen ist, wurde vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof im Beschluss vom 04.09.2013 – 14 ZB 13.6 bestätigt:
“Bei der Ferienwohnungsnutzung handelt es sich gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung vielmehr um eine eigenständige Nutzungsart, für die andere bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen; sie stellt daher eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar (Art. 55 Abs. 1 BayBO).”
In der Bayerischen Bauordnung werden zudem die Bauaufsichtsbehörden, in Regensburg das Bauordnungsamt unter Armin Frohschammer, verpflichtet, über die Einhaltung der Vorschriften zu wachen. Hierbei wird ihnen ein großer Handlungsspielraum eingeräumt, der sogar den Eingriff in Grundrechte einschließt. So heißt es in Art. 54, Abs. 2:
“Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden (…)
Die mit dem Vollzug dieses Gesetzes beauftragten Personen sind berechtigt, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten; das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 des Grundgesetzes, Art. 106 Abs. 3 der Verfassung) wird insoweit eingeschränkt.”
Rechtsbruch durch Verwaltungstrick
Um die Bayerische Bauordnung auszuhebeln, wurde in der Regensburger Zweckentfremdungssatzung die Wohnraumeigenschaft in Paragraf 2, Abs. 3 folgendermaßen definiert:
“Wohnraum liegt nicht vor, wenn …
… der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente”
Während es in beispielsweise in der Nürnberger Satzung bezüglich der Wohnraumeigenschaft heißt:
“ohne Unterbrechung in baurechtlich genehmigter Weise anderen als Wohnzwecken diente” (Hervorhebung RaS)
wurde ein entsprechender Passus in Regensburg weggelassen. Mit diesem Trick werden in Regensburg illegale, bußgeldbewehrte Zweckentfremdungen unter Beihilfe der Verwaltung legalisiert, falls die Eigentümer die illegale Zweckentfremdung vor Verabschiedung der Satzung nachweisen können. Kein Witz!
Kommentar
Trotz inzwischen vier Korruptionsprozessen mit reihenweise Verurteilungen wegen Bestechung, Bestechlichkeit und Vorteilsnahme, hat sich in Regensburg nichts geändert. Nach wie vor gestalten die Korruptionsparteien SPD und CSU und die Korruptionsbeamt*innen aus der Verwaltung die Verhältnisse so, wie sie den Spender*innen aus dem Immobilienbereich kaum besser gefallen könnten. Und während für Eigentümer*innen fröhliche Amnestie herrscht, wird gegen Eigentumslose mit aller Härte vorgegangen. So sperrt das städtische Tochterunternehmen REWAG rund 1000 Menschen jährlich den Strom (1), wegen Bagatellbeträgen zerrt die städtischen Tochter RVV sogenannte “Sch***fahrer*innen” vor Gericht (2) und die Stadtbau lässt rigoros räumen. 2019 gehen von 106 “gerichtlich festgesetzte Räumungsterminen” (3) in Regensburg mindestens 18 auf das Konto des städtischen Tochterunternehmens. (4)
Chronologie der RaS-Hintergrundartikel zur Regensburger Zweckentfremdungs-erlaubnis-satzung
Zweckentfremdung: Satzungsentwurf ist eine Mogelpackung!
Zweckentfremdungssatzung ist für den A…
Anzeige der Zweckentfremdungssatzung der Stadt Regensburg – Update –
Mogelsatzung jetzt in Fettrot
53 weitere Ferienwohnungen genehmigt – Dank Satzung!
“Wir wollten ja nicht die Anzahl der Ferienwohnungen reduzieren”
Bußgelder? Keine Antwort ist auch eine Antwort!
Dokumentation städtischer Rechtsbrüche Nr. 1: FeWo Wahlenstraße 12
Zwangsräumung für Mieter – Rechtsfreiheit für Entmieter
Dokumentation städtischer Rechtsbrüche Nr. 2: FeWo Im Langen Gwend 10, Kreuzgasse 15, Am Flachsfeld 2
Dokumentation städtischer Rechtsbrüche Nr. 3: FeWo Beethovenstr. 12, Furtmayrstr. 8, Frankenstr. 8, Benzstr. 1a
(1) https://www.mittelbayerische.de/region/regensburg-stadt-nachrichten/strom-abgestellt-haeufig-arme-betroffen-21179-art1859903.html
(2) https://www.regensburg-digital.de/520-euro-schwarzfahren-vor-schoeffengericht/02072019/
(3) Statistisches Jahrbuch 2020, Seite 275: http://www.statistik.regensburg.de/menue/publikationen.php
(4) Geschäftsbericht Stadtbau 2019, Seite 19:
“Die Zahl der durchgeführten Zwangsräumungen ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Von 65 (Vj. 38) beantragten Zwangsräumungen wurden 18 (Vj. 8) durchgeführt. Die Zahl der Räumungsklagen wegen Mietrückständen ist von 34 im Vorjahr auf 43 im Berichtsjahr gestiegen.”
https://www.stadtbau-regensburg.de/fileadmin/user_upload/Downloads/20200701_Geschaeftsbericht/Stadtbau_Geschaeftsbericht_2019_d2_web.pdf
