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Zweckentfremdung: Satzungsentwurf ist eine Mogelpackung!

Wohnraum ist zum Wohnen da, alles andere ist Zweckentfremdung und gefährdet die Versorgung der Bevölkerung mit dem begrenzten Gut Dach-über-dem-Kopf. Mit einer Zweckentfremdungssatzung bekommt eine Kommune ein Werkzeug in die Hand, um dringend benötigten Wohnraum vor Spekulantentum und Raubritterkapitalismus zu bewahren. Wenn aber eine Verwaltung, die jahrelang jede Forderung nach einer Zweckentfremdungssatzung mit hanebüchenen Argumenten zurückwies, plötzlich eben diese aufs Tapet bringt, ist höchste Skepsis geboten. Leider ist die Skepsis nur allzu berechtigt, wie eine Analyse zeigt.

Zweckenentfremdungssatzung

Bleibt auch mit Zweckentfremdungssatzung dauerhaft zweckentfremdet: Adlerhaus in der Thundorferstraße

Leerstand der Stadt bleibt außen vor!

Unter „§ 1 Voraussetzung und Gegenstand der Satzung“ geht es gleich zünftig los. Dort heißt es:

„(2) Die Satzung gilt für die Zweckentfremdung von frei finanziertem Wohnraum im Gebiet der Stadt Regensburg.“

Wäre ja noch schöner, wenn die Stadtverwaltung, die selbst einen erklecklichen Teil Leerstand zu verantworten hat, eine Satzung gegen sich selbst herausbringen würde! Der Leerstand Kepler-Areal, der Leerstand Evangelisches Altersheim und, nicht zu vergessen, der Leerstand bei der Stadtbau fallen raus. Super gemacht, Verwaltung!

Keine Rückwirkung! Leerstand bleibt Leerstand!

Aber das ist nur das Vorspiel. Im Grunde wird alles ausgeschlossen, was auch nur entfernt unter eine Zweckentfremdungssatzung fallen könnte. Sie glauben es nicht? Beginnen wir mit § 2 Wohnraum Abs. 3. Nr. 2. Wohnraum und damit Zweckentfremdung liege nicht vor, wenn

„der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente“

Wer gehofft hatte, mit einer Zweckentfremdungssatzung wäre endlich Schluss mit dem skandalösen, teilweise jahrzehntelangen Leerstand á la Adlerhaus in der Thundorferstraße, Gaststädte Pürkelgut in der Landshuterstraße oder Am Gries 37 in Stadt am Hof, der sieht sich getäuscht. Leerstand bekommt durch die Regensburger Satzung quasi Bestandsrecht!

Dass es auch anders geht, zeigt die Nürnberger Satzung. Dort wird der ansonsten wortgleiche Abschnitt folgendermaßen ergänzt:

„… wobei das Leerstehenlassen von Wohnraum nicht als anderer Zweck in diesem Sinne gilt, sondern die Wohnraumeigenschaft unberührt lässt;“

Leerstand wird von der Nürnberger Satzung explizit vom Bestandsrecht ausgenommen und kann mit saftigen Bußgeldern belegt werden! In Regensburg ist dies mit dem jetzigen Satzungsentwurf nicht möglich. Da wird sich der Herr Adler aber freuen!

Freibrief für illegale Ferienwohnungen!

§ 2 Abs. 3. Nr. 2 verleiht übrigens auch illegalen, also bislang noch nicht gemeldeten Ferienwohnungen Bestandsrecht! Dies ist der Verwaltung durchaus bewusst. In der Beschlussvorlage heißt es:

“Eine bedeutsame Frage ist, ob bisher baurechtlich formell und materiell nicht genehmigte Ferienwohnungen (…) von der Satzung erfasst werden oder ob diese Bestandsschutz genießen.”

Die Verwaltung zitiert sogar die Stuttgarter und Nürnberger Satzung, die Bestandsrecht für illegale Ferienwohnungen mit folgender Ergänzung ausschließt:

„… und seitdem ohne Unterbrechung in formell und materiell baurechtlich zulässiger Weise anderen als Wohnzwecken diente.“

Aber klar, für Regensburg ist das nichts! Wo kämen wir denn hin, wenn eine Zweckentfremdungssatzung außer etwas Imagepflege auch noch so etwas wie Wirkung entfalten würde!

Daher schwadroniert die Verwaltung von einer noch zu klärenden „Rechtssicherheit“ und empfiehlt:

„Die baurechtliche Absicherung (…) sollte deshalb nicht in die Formulierung aufgenommen werden.“

Wieder super gemacht, Verwaltung! Zu recht darfst du deiner Anleger*innenklientel via Beschlussvorlage vermelden, falls es beim von dir vorgeschlagenen Text bleibt:

„… der Bestand an Ferienwohnungen bliebe dem touristischen Markt damit weiterhin erhalten.“

Ehrlich, das steht da! Die Verwaltung gibt offen zu, dass ihr Satzungsentwurf für die Katz ist und nichts am Bestand der Ferienwohnungen ändern wird! Noch Fragen?

Gummi über Gummi – Nichts gelernt aus der Korruptionsaffäre?

Damit aber auch wirklich nichts schief geht und sich immer ein Hintertürchen auftut für diverse Zweckentfremdungssünder*innen, sind jede Menge Gummisicherungen eingebaut.

Zweckentfremdung liege auch nicht vor, wenn

„der Raum (noch) nicht bezugsfertig ist,“

Wer seine Bude über Jahre so herunter hat kommen lassen, dass ein einstiger Wohnraum kein Wohnraum mehr ist, sollte doch bitte dafür nicht zur Rechenschaft gezogen werden! Frei nach dem schönen Investoren-Motto: Eigentum verpflichtet zu nichts!

Zweckentfremdung liege auch nicht vor, wenn

„der Wohnraum nicht mehr erhaltenswürdig ist,“

Tja, wer entscheidet das? Welche Kriterien werden für „erhaltenswürdig“ gelten? Wäre es nicht eine gebotene Lehre aus der Korruptionsaffäre, Entscheidungen der Verwaltung nachprüfbar und damit transparent zu gestalten? Stattdessen erhebt sich die Verwaltung mit diesem WischiWaschi-Satz zur alleinigen, selbstherrlichen Entscheiderin.

Zweckentfremdung liege auch nicht vor, wenn

„der Raum aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr auf dem Wohnungsmarkt angenommen wird, z.B. wegen seiner Größe oder seines Grundrisses.“

Erstens: Wie will die Stadtverwaltung nachprüfen, dass es „nachweislich“ an Größe und Grundriss liegt? Werden Verwaltungsangestellte persönlich auf der Lauer liegen und nach der Besichtigung die unwilligen Mieter*innen befragen? Nein. So formuliert ist der Punkt nichts anderes als ein Wink mit dem Zaunpfahl für Eigentümer*innen, die nach Ausreden für eine Zweckentfremdung suchen.

Zweitens: Vielen dürfte der Grundriss relativ egal sein, wenn die Miete entsprechend günstig ist. Aber ausgerechnet das Kriterium Preis soll keine Rolle bei der Vermietbarkeit spielen? Was für ein Quatsch! Auch hier sind andere Satzungen erheblich konkreter, z.B. die Bonner. In ihr heißt es ergänzend:

„Die/der Verfügungsberechtigte hat die erfolglosen Vermietungsbemühungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu belegen.“

So geht Satzung! Oder noch besser so:

Die/der Verfügungsberechtigte hat die erfolglosen Vermietungsbemühungen zu 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu belegen.

Schließlich ist der Regensburger Mietspiegel ein Vermieter*innenspiegel, nur vom Stadtrat verabschiedet, gegen das Votum der Mieterverbände. Da ist es nur legitim, neben dem allgemeinen Mietsteigerunsmechanismus alle drei Jahre 15 % nach oben auch mal was Gegenläufiges für die Mieter*innen einzubauen. Außerdem, die Nachfrage bestimmt das Angebot. Wer sein Produkt nicht losschlagen kann, muss mit dem Preis runter. Schließlich leben wir im Kapitalismus und nicht in einer Planwirtschaft mit garantierten Verkaufspreisen. Wenn schon, denn schon!

Eine Verwaltung, die zum Jagen getragen werden muss, taugt nichts!

Aber: Selbst die beste Satzung nutzt nichts, wenn die Verwaltung sich weigert, diese umzusetzen. Mit dem jetzigen Satzungsentwurf hat die Verwaltung in schönster Offenheit bewiesen, dass sie hinter keinem der Ziele, die eine Zweckentfremdungssatzung verfolgt, steht.

Es muss daher nicht nur ein vollkommen neuer Satzungstext geschrieben werden, auch in der Verwaltung müssen endlich Menschen in Verantwortung kommen, die das Gemeinwohl umtreibt, nicht das Eigentümerwohl.

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