Zwar gibt es in Regensburg seit Juli 2019 eine sogenannte „Zweckentfremdungssatzung“, mit der die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen, d.h. Gewerbe, verhindert werden kann. Die Regensburger Verwaltung missbraucht diese aber, um nachträglich illegale Zweckentfremdungen zu legalisieren. Nicht einmal Bußgeld wird verhängt. Das ist natürlich gesetzeswidrig, aber in der Bananenrepublik Regensburger ist bekanntlich alles erlaubt, was die Wenigen reicher und die Vielen ärmer macht. Dritter Teil unserer Serie über städtische Rechtsbrüche qua Zweckentfremdungssatzung.
Monatlich werden vom städtischen Bauordnungsamt im Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen die genehmigten Bauvorhaben veröffentlicht. Illegale Zweckentfremdungen erkennen Insider*innen an dem Vermerk, dass die „Nutzungsänderung bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdung erfolgte“. Hierbei handelt es sich ausschließlich um bislang nicht genehmigte, jahrelange illegale Nutzungsänderungen. Quelle: VO/21/17969/63
Vorbemerkung
Wie schon im Dezember wurden auch diesen Januar und Februar keine illegalen Ferienwohnungen per „Negativattest“ von der Verwaltung legalisiert, obwohl laut einem städischem Zwischenbericht noch mindestens 100 illegale Zweckentfremdungen für die nachträgliche Legalisierung ausstehen. Doch warum sollten rechtsbrechende Ferienwohnungsanbieter*innen ihre illegale Nutzungsänderung melden? Sie wissen ja, dass die Regensburger Bauaufsicht nichts gegen sie unternimmt. Außerdem droht ihnen die Anprangerung auf unserer Serie, was sicher einige als nicht sehr verlockend empfinden dürften.
Aber es gibt auch gute Nachrichten. Januar wurde die Rückführung von Ferienwohnungen in Wohnungen genehmigt. Es handelt sich dabei um ein überaus bekanntes Objekt: Die (ehemaligen) Ferienwohnungen Regensburg-Apart über der Gaststädte Alex, Neupfarrplatz 6a. Darüber berichtet die Vorlage VO/21/18647/63:
„Nutzungsänderung von Einzelappartements und Ferienwohnung in 3 Clusterwohnungen im 1., 2. und 3. OG“
Ehemalige Ferienwohnungen Regensburg-Apart, Neupfarrplatz 6a
Clusterwohnungen ähneln entfernt WGs. Es sind abgeschlossene Wohneinheiten mit eigenem Bad und meist auch Küche, jedoch mit zusätzlichen Gemeinschaftsräumen.
So wie Hotels stellt sich nun offensichtlich auch bei den Ferienwohnungsbetreiber*innen die Erkenntnis ein: Tourismus ist ein Schönwettergeschäft. Bei Schlechtwetter, sprich einer Pandemie oder Wirtschaftseinbruch, droht Leerstand. Wohnen müssen die Menschen aber immer.
Allerdings ist zu vermuten, dass eine Bedienung aus dem Alex, eine Verkäuferin aus der Galeria Kaufhof oder ein Reinigungsmann der umliegenden Büros wohl kaum dort wohnen wird können, denn die Mieten dürften astronomisch sein. So bleibt den Menschen, welche die Stadt am Laufen halten, nichts weiter, als täglich in „ihre“ Stadt zu pendeln.
Beethovenstraße 12, 93053 Regensburg
In einer ziemlich unansehlichen, mikrigen Sackgasse, die aber trotzdem mit dem Namen „Beethovenstraße“ auf dicke Hose macht, liegt diese nicht mehr ganz frisch legalisierte Ferienwohnung. Auch der Eigentümer macht auf dicke Hose und bezeichnet seine etwas gehobenere Studierendenbude „Apartment Beethoven“. Selbst die Preise sind für Lage und Ausstattung ziemlich dicke Hose: 90 Euro pro Übernachtung für 35 qm laut Booking.com.
Eigentümer der langjährigen, illegalen Ferienwohnung ist der Jungspund und Freie Wähler Christian Hanika, seines Zeichens ehemaliger 2ter Bürger*innenmeister von Bad Abbach, jetzt dortselbst Gemeindrat und Kreisrat in Kehlheim.
In Regensburg wurde er bekannt und berüchtigt durch seinen grottenschlechten Liedversuch „Rengschbuag du bist mei Heimat“. Gerne hätten wir den Song verlinkt, aber offensichtlich hatte das Internet ein Einsehen und löschte alle Spuren. Daher können wir nur mit ein paar Verszeilen des langjährigen Betreibers einer illegalen Ferienwohnung dienen:
Rengschbuag du bist mei Heimat,
Rengschbuag du bist mei Stod!
Wo da Dom de Donau griaßt,
ma di in seim Herzn spürt!
Nebenbei: Die vom Sängerknaben mitbetriebene Gentrifizierung verdrängt Regensburger*innen fortlaufend aus der Heimat. Ob ihm das bewusst ist?
Screenshot von der Webseite Booking.com. Insgesamt 15 Unterkünfte werden angegeben. Ob Herr Hanika die 11 übrigen Zweckentfremdungen von Wohnraum in Ferienwohnungen legal oder illegal betreibt, wissen wir nicht.
Furtmayrstraße 8, 93053 Regensburg
Keinen Steinwurf entfernt von der Beethovenstraße liegt die ehemals illegale Ferienwohnung Furtmayerstraße 8. Diese wird als „Arcaden Apartment“ angepreist. Von Arcaden, also Säulen und Rundbögen, ist an dem schmucklosen Betonklotz nichts zu sehen, aber immerhin ist das Einkaufszentrum „Arcaden“ nicht weit. Wohnen an einem Einkaufszentrum, das ist schon was!
Außerdem klingt „Arcaden“ so schön nach Lustwandeln in Säulengängen. Das tröstet Feriengäste sicher über die recht schnöde Realität einer extrem befahrenen, vierspurigen Furtmayerstraße hinweg, an der der Betonklotz steht.
Und wer ist Eigentümer des „Arcaden Apartments“? Wieder einmal unser umtriebiger Christian Hanika. Hier verlangt der Politiker der Partei Freie Wähler 95 Euro pro Nacht für 30 qm.
Frankenstraße 8, 93059 Regensburg
Die nächste langjährig illegale Ferienwohnung firmiert unter dem Namen „Apartment Downtown“, obwohl die Frankenstraße wohl nicht mehr allzuviel mit der Downtown, also Innenstadt zu tun hat. Und schon schwant uns, wer für die kreative Namensfindung verantwortlich sein könnte. Ja, es ist wieder unser allbekannter Sängerknabe und FW-Politiker Christian Hanika.
Hier langt der gewählte Volksvertreter mit 85 Euro für schlappe 25 qm zu.
Benzstraße 1A, 93053 Regensburg
Schließlich ist noch die langjährige, illegale Ferienwohnung in der Benzstraße 1A anzuzeigen. Diese Location hört auf den wunderschönen Namen „Business Appartement“. Wahrscheinlich klingelt es gleich wieder bei Ihnen und ja, auch diese langjährige, illegale Zweckentfremdung geht auf das Konto des holden Herrn Christian Hanika. Hier sind 80 Euro pro Übernachtung für 26 qm zu berappen.
Fassen wir also zusammen. Wenn Herr FW-Politiker Hanika Glück hat, dann verdient er bei 4 Ferienwohnungen á 85 bis 95 Euro rund 10 000 Euro in einem Monat. Soviel dürfte es jedoch in den seltensten Fällen werden. Aber selbst wenn er nur monatlich einen Tausender pro Winzbude und schätzungsweise annähernd null Arbeit einsackt, dann ist das mindestens das Doppelte, was bei einer regulären Vermietung möglich wäre. Wir hoffen, dass ihn das ein wenig über die missglückte Musikerkarriere hinwegtröstet.
Gesetzeslage
Die Vorschriften für Nutzungsänderungen finden sich in der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Dort ist beispielsweise in Art. 55, Abs.1 festgeschrieben, dass Nutzungsänderungen immer einer behördlichen Genehmigung bedürfen:
„Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung“
Eine Unterlassung gilt als Rechtsbruch und wird in Art. 79, Abs. 1 mit einer empfindlichen Strafe belegt:
„Mit Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro kann belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) entgegen Art. 55 Abs. 1 (…) bauliche Anlagen errichtet, ändert oder benutzt”
Dass die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen, also in Gewerbe, als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung anzusehen ist, wurde vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof im Beschluss vom 04.09.2013 – 14 ZB 13.6 bestätigt:
“Bei der Ferienwohnungsnutzung handelt es sich gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung vielmehr um eine eigenständige Nutzungsart, für die andere bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen; sie stellt daher eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar (Art. 55 Abs. 1 BayBO).”
In der Bayerischen Bauordnung werden zudem die Bauaufsichtsbehörden, in Regensburg das Bauordnungsamt unter Armin Frohschammer, verpflichtet, über die Einhaltung der Vorschriften zu wachen. Hierbei wird ihnen ein großer Handlungsspielraum eingeräumt, der sogar den Eingriff in Grundrechte einschließt. So heißt es in Art. 54, Abs. 2:
„Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden (…)
Die mit dem Vollzug dieses Gesetzes beauftragten Personen sind berechtigt, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten; das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 des Grundgesetzes, Art. 106 Abs. 3 der Verfassung) wird insoweit eingeschränkt.“
Rechtsbruch durch Verwaltungstrick
Um die Bayerische Bauordnung auszuhebeln, wurde in der Regensburger Zweckentfremdungssatzung die Wohnraumeigenschaft in Paragraf 2, Abs. 3 folgendermaßen definiert:
„Wohnraum liegt nicht vor, wenn …
… der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente“
Während es in beispielsweise in der Nürnberger Satzung bezüglich der Wohnraumeigenschaft heißt:
„ohne Unterbrechung in baurechtlich genehmigter Weise anderen als Wohnzwecken diente“ (Hervorhebung RaS)
wurde ein entsprechernder Passus in Regensburg weggelassen. Mit diesem Trick werden in Regensburg illegale, bußgeldbewehrte Zweckentfremdungen unter Beihilfe der Verwaltung legalisiert, falls die Eigentümer die illegale Zweckentfremdung vor Verabschiedung der Satzung nachweisen können. Wie gesagt: Kein Witz!
Kommentar
Trotz inzwischen vier Korruptionsprozessen mit reihenweise Verurteilungen wegen Bestechung, Bestechlichkeit und Vorteilsnahme, hat sich in Regensburg nichts geändert. Nach wie vor gestalten die Korruptionsparteien SPD und CSU und die Korruptionsbeamt*innen aus der Verwaltung die Verhältnisse so, wie sie den Spender*innen aus dem Immobilienbereich kaum besser gefallen könnten. Und während für Eigentümer*innen fröhliche Amnestie herrscht, wird gegen Eigentumslose mit aller Härte vorgegangen. So sperrt das städtische Tochterunternehmen REWAG rund 1000 Menschen jährlich den Strom (1), wegen Bagatellbeträgen zerrt die städtischen Tochter RVV sogenannte “Sch***fahrer*innen” vor Gericht (2) und die Stadtbau lässt rigoros räumen. 2019 gehen von 106 “gerichtlich festgesetzte Räumungsterminen” (3) in Regensburg mindestens 18 auf das Konto des städtischen Tochterunternehmens. (4)
Chronologie der RaS-Hintergrundartikel zur Regensburger Zweckentfremdungs-erlaubnis-satzung
Zweckentfremdung: Satzungsentwurf ist eine Mogelpackung!
Zweckentfremdungssatzung ist für den A…
Anzeige der Zweckentfremdungssatzung der Stadt Regensburg – Update –
Mogelsatzung jetzt in Fettrot
53 weitere Ferienwohnungen genehmigt – Dank Satzung!
“Wir wollten ja nicht die Anzahl der Ferienwohnungen reduzieren”
Bußgelder? Keine Antwort ist auch eine Antwort!
Dokumentation städtischer Rechtsbrüche Nr. 1: FeWo Wahlenstraße 12
Zwangsräumung für Mieter – Rechtsfreiheit für Entmieter
(1) https://www.mittelbayerische.de/region/regensburg-stadt-nachrichten/strom-abgestellt-haeufig-arme-betroffen-21179-art1859903.html
(2) https://www.regensburg-digital.de/520-euro-schwarzfahren-vor-schoeffengericht/02072019/
(3) Statistisches Jahrbuch 2020, Seite 275: http://www.statistik.regensburg.de/menue/publikationen.php
(4) Geschäftsbericht Stadtbau 2019, Seite 19:
“Die Zahl der durchgeführten Zwangsräumungen ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Von 65 (Vj. 38) beantragten Zwangsräumungen wurden 18 (Vj. 8) durchgeführt. Die Zahl der Räumungsklagen wegen Mietrückständen ist von 34 im Vorjahr auf 43 im Berichtsjahr gestiegen.”
https://www.stadtbau-regensburg.de/fileadmin/user_upload/Downloads/20200701_Geschaeftsbericht/Stadtbau_Geschaeftsbericht_2019_d2_web.pdf
